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電子科大論壇-非清水河畔

標(biāo)題: 買(mǎi)房人從頭到尾都是受氣 3項(xiàng)平等權(quán)離買(mǎi)房人多遠(yuǎn) [打印本頁(yè)]

作者: xiuxiu17 時(shí)間: 2007-3-17 09:00
標(biāo)題: 買(mǎi)房人從頭到尾都是受氣 3項(xiàng)平等權(quán)離買(mǎi)房人多遠(yuǎn)
在公平、和諧的商業(yè)環(huán)境中，平等議價(jià)、平等締約、平等求償這三項(xiàng)平等權(quán)本該是市場(chǎng)主體天然擁有的。然而，當(dāng)面對(duì)牛氣沖天的高房?jī)r(jià)時(shí)，它們離買(mǎi)房人還很遙遠(yuǎn)。
今年國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日“品質(zhì)生活、共享和諧”的主題，人們似乎在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不敢奢望。
三項(xiàng)平等權(quán)離買(mǎi)房人有多遠(yuǎn)？
“為什么同樣是消費(fèi)，買(mǎi)房與買(mǎi)其他耐用消費(fèi)品的感覺(jué)完全不同？都說(shuō)消費(fèi)者是上帝，而買(mǎi)房人從頭到尾都是十足的受氣筒。”施勇是上海的一位職業(yè)律師，一提起買(mǎi)房的經(jīng)歷，他的言語(yǔ)不免充滿(mǎn)聲討的味道。
在他看來(lái)，一個(gè)健康、和諧的市場(chǎng)首先必須是市場(chǎng)主體平等參與的市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方的平等權(quán)利都該得到合法保護(hù)。然而，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一個(gè)“異類(lèi)”，開(kāi)發(fā)商處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位，支配交易過(guò)程的始終，從定價(jià)、締約到交割，買(mǎi)房人缺乏基本的平等權(quán)。
其一是平等議價(jià)權(quán)。在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，幾乎沒(méi)有不能議價(jià)的商品。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買(mǎi)房人想跟開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)，無(wú)異于天方夜譚。通宵排隊(duì)，買(mǎi)房成了“搶房”，生怕買(mǎi)不上，求著開(kāi)發(fā)商收錢(qián)放號(hào)兒……相似的場(chǎng)景在上海、北京、深圳等不同的城市輪番上演。在幾乎沒(méi)有替代品可供選擇的賣(mài)方市場(chǎng)，一房尚且難求，價(jià)格自然就沒(méi)有回旋余地。
與缺乏平等議價(jià)權(quán)互為因果，開(kāi)發(fā)商往往不進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，而是方便地利用“銷(xiāo)控”、惜售等不正當(dāng)手段囤積居奇，人為制造稀缺氣氛，進(jìn)行價(jià)格欺詐，拉抬房?jī)r(jià)。
盡管宏觀調(diào)控系列政策的連續(xù)出臺(tái)使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊，供求關(guān)系有所緩和，但由于開(kāi)發(fā)商還能方便地出讓手中囤積的土地或是通過(guò)出讓項(xiàng)目的股權(quán)來(lái)融資，他們寧愿拋地、捂盤(pán)也不選擇降價(jià)。在議價(jià)方面，買(mǎi)房人仍然缺乏話(huà)語(yǔ)權(quán)。
其二是平等締約權(quán)。平等、自愿是締結(jié)合約的基本原則，而在購(gòu)房合同的簽訂中，人們體會(huì)到的卻是“不平等條約”。盡管現(xiàn)在商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同是主管部門(mén)統(tǒng)一制訂的格式合同，但在合同中選擇性條款的選擇上，買(mǎi)房人總是處于從屬地位，決定權(quán)在開(kāi)發(fā)商那里；至于附加條款，幾乎就是不平等條約。
“我是律師，哪些條款顯失公平一看就知，但還是只得簽字畫(huà)押。”施勇以自己買(mǎi)房經(jīng)歷現(xiàn)身說(shuō)法，“再不公平的條款，買(mǎi)房人的反對(duì)都是徒勞的。售樓人員說(shuō)了，‘公司就這樣規(guī)定的，要么你不簽合同。’我能不簽合同嗎？不能。因?yàn)槲蚁胭I(mǎi)到房，又沒(méi)有別的選擇。”
其三是平等求償權(quán)。房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，小區(qū)公共綠地、會(huì)所、道路安排與樓書(shū)不符，大打折扣；更有甚者，由于房?jī)r(jià)飛漲，房屋建成時(shí)的價(jià)格已超出當(dāng)初的預(yù)售價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商竟千方百計(jì)地違約，以支付相對(duì)于高房?jī)r(jià)而言低廉得多的違約金來(lái)牟取更高利潤(rùn)。如此等等，開(kāi)發(fā)商不是十有九不賠就是十賠九不足，并且，買(mǎi)房人往往要因此陷入曠日持久的扯皮。民商法所賦予當(dāng)事人的按約平等地獲得賠償?shù)臋?quán)利，在買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)商的糾紛中難以?xún)冬F(xiàn)。
讓買(mǎi)房成為舒心、和諧的消費(fèi)
購(gòu)房對(duì)于多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，都是一次傾囊而出的重大消費(fèi)，為什么就不能讓它成為舒心而和諧的消費(fèi)呢？業(yè)內(nèi)人士指出，完善當(dāng)下商品房消費(fèi)環(huán)境，關(guān)鍵在于增強(qiáng)市場(chǎng)的透明性、公平性，增加競(jìng)爭(zhēng)的充分性。
首先，商品房預(yù)售制應(yīng)予取消。諸多房產(chǎn)交易糾紛的禍根始于預(yù)售。全國(guó)人大代表洪可柱連續(xù)兩年把取消商品房預(yù)售制度作為重要議案。他指出，商品房預(yù)售制度為炒房提供了可乘之機(jī)。“炒樓花”人為地制造住房供不應(yīng)求的緊張氣氛，投資性和投機(jī)性購(gòu)房猛增，中、高檔住房空置率居高不下，低、中、高檔住房比例結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)飛漲。
其次，住宅銷(xiāo)售面積應(yīng)由建筑面積改為套內(nèi)面積，明碼標(biāo)價(jià)。現(xiàn)在，全國(guó)多數(shù)城市住宅出售的面積是建筑面積與分?jǐn)偯娣e之和，而建筑面積連墻壁的占地都包括其中，公共分?jǐn)偯娣e普通購(gòu)房人更是無(wú)法測(cè)算清楚。開(kāi)發(fā)商恰恰利用購(gòu)房人“算不清”，對(duì)“建筑面積”做手腳，大賺黑心錢(qián)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，主管部門(mén)應(yīng)該主張以普通人看得見(jiàn)、測(cè)量方便的套內(nèi)面積為住宅售出單位，公共分?jǐn)偯娣e計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商必須明碼標(biāo)注新房的套內(nèi)建筑面積、單價(jià)、總價(jià)、容積率、土地使用年限、每戶(hù)配置停車(chē)位的比例等信息。
再次，增加有效供給，特別是增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型的普通住宅的供應(yīng)。這是通過(guò)改變供求關(guān)系來(lái)改善買(mǎi)方地位的治本性措施。

[ 本帖最后由阿呆于 2007-3-17 12:46 編輯 ]

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